Duti Setem Rumah Pertama Selepas Belanjawan 2027: Panduan Pembeli

Jawapan ringkas: Cadangan perubahan duti setem rumah pertama akan mengekalkan pengecualian penuh sehingga RM500,000 dan memberikan pengecualian 50% bagi bahagian melebihi RM500,000 untuk rumah sehingga RM750,000. Dengan pembiayaan 90%, contoh rumah berharga RM600,000 turun daripada RM14,700 pada masa ini kepada RM1,725 di bawah cadangan tersebut. Rumah berharga RM800,000 tidak menerima pengecualian yang dicadangkan, jadi duti yang ditunjukkan kekal RM21,600.

Penjimatan terbesar adalah pada had RM750,000

Perbandingan yang berguna bukan sekadar “rumah lebih murah bermakna duti lebih rendah”. Pengecualian berubah dengan ketara pada sempadan harga. Rumah pertama berharga RM450,000 sudah menerima pelepasan penuh pada masa ini, manakala rumah pertama berharga RM600,000 mempunyai bil yang dicadangkan jauh lebih rendah berbanding sekarang. Pada RM750,000, cadangan itu masih mengurangkan bil, tetapi apabila harga melebihi had tersebut, pengecualian yang dicadangkan akan hilang sepenuhnya.

Contoh di bawah menggunakan andaian yang dinyatakan: anda ialah warganegara Malaysia yang membeli hartanah kediaman pertama, pembiayaan ialah 90%, dan pengecualian perjanjian pinjaman mengikut pecahan harga yang sama secara pro rata. KiraSmart menggunakan andaian perjanjian pinjaman itu sehingga perintah pengecualian menerangkan cara layanan tersebut berfungsi.

Contoh RM750,000 ialah harga tertinggi dalam jalur pengecualian separa yang dicadangkan dan mempunyai penjimatan terbesar yang ditunjukkan: RM15,563. Contoh RM800,000 hanya selangkah harga di atas jalur tersebut, tetapi penjimatan yang dicadangkan ialah RM0 kerana rumah melebihi RM750,000 tidak mendapat pengecualian.

Cara pengecualian separa yang dicadangkan berfungsi

Bagi rumah yang layak sehingga RM500,000, cadangan tersebut memberikan pengecualian penuh. Bagi rumah yang layak melebihi RM500,000 dan sehingga RM750,000, RM500,000 pertama dikecualikan sepenuhnya, manakala 50% daripada baki jumlah dikecualikan.

Pecahan itu terpakai kepada kedua-dua bahagian duti setem yang ditunjukkan dalam contoh: instrumen pindah milik, yang biasanya dipanggil memorandum pindah milik atau MOT, dan perjanjian pinjaman. Layanan terhadap pinjaman ialah andaian untuk panduan ini, dengan pecahan harga yang sama digunakan secara pro rata.

Pada RM600,000, duti setem MOT kasar di bawah cadangan ialah RM12,000. Pengecualian MOT yang dinyatakan ialah RM10,500, meninggalkan RM1,500. Pinjaman ialah RM540,000, dan duti setem kasar perjanjian pinjaman pada kadar 0.5% ialah RM2,700. Pengecualian perjanjian pinjaman yang dinyatakan ialah RM2,475. Secara keseluruhan, baki duti menghasilkan jumlah yang ditunjukkan sebanyak RM1,725.

Pada RM700,000, cadangan menunjukkan duti MOT kasar sebanyak RM15,000 dan pengecualian MOT sebanyak RM12,000, meninggalkan RM3,000. Duti perjanjian pinjaman ialah RM3,150, dengan RM2,700 dikecualikan. Jumlahnya ialah RM3,450.

Pada RM750,000, duti MOT kasar ialah RM16,500 dan pengecualian MOT ialah RM12,750, meninggalkan RM3,750. Duti perjanjian pinjaman ialah RM3,375 dan pengecualian yang dinyatakan ialah RM2,813. Jumlah yang dipaparkan ialah RM4,313.

Perkara yang diliputi oleh peraturan semasa dan cadangan

Pada masa ini, warganegara Malaysia yang membeli hartanah kediaman pertama berharga sehingga RM500,000 tidak perlu membayar duti setem untuk pindah milik atau perjanjian pinjaman. Peraturan semasa terpakai apabila perjanjian jual beli ditandatangani sehingga 31 December 2027. Bagi harga melebihi RM500,000, tiada pengecualian semasa.

Belanjawan 2027 mencadangkan julat harga yang berbeza untuk perjanjian yang ditandatangani dari 1 January 2027 hingga 31 December 2030:

• Rumah sehingga RM500,000: pengecualian penuh.
• Rumah melebihi RM500,000 dan sehingga RM750,000: pengecualian penuh untuk RM500,000 pertama, serta pengecualian 50% untuk baki jumlah.
• Rumah melebihi RM750,000: tiada pengecualian.

Cadangan itu belum menjadi undang-undang. Ia hanya menjadi undang-undang apabila Rang Undang-Undang Kewangan 2027 diluluskan, dan perintah pengecualian akan menetapkan butirannya. Perkara itu penting jika anda sedang membuat keputusan sama ada untuk menandatangani perjanjian sekitar permulaan tempoh yang dicadangkan: julat tarikh dalam cadangan itu sendiri tidak menggantikan proses perundangan.

Contoh-contoh tersebut menggunakan pecahan harga yang dicadangkan untuk pindah milik dan perjanjian pinjaman. Perintah pengecualian akan menentukan layanan akhir terhadap perjanjian pinjaman.

Mengapa perjanjian pinjaman mengubah jumlah keseluruhan

Pembeli boleh menumpukan perhatian kepada duti MOT dan terlepas pandang duti perjanjian pinjaman yang berasingan. Perjanjian pinjaman dikenakan duti sebanyak 0.5% daripada jumlah pinjaman, jadi pilihan pembiayaan 90% memberi kesan kepada bahagian bil ini.

Bagi contoh RM450,000, pinjamannya ialah RM405,000. Duti setem perjanjian pinjaman yang dinyatakan ialah RM2,025, dan pengecualian yang dicadangkan juga ialah RM2,025. Duti MOT kasar ialah RM8,000, dengan RM8,000 dikecualikan. Oleh itu, jumlah duti setem di bawah cadangan ialah RM0.

Bagi RM600,000, pinjamannya ialah RM540,000 dan duti perjanjian pinjaman ialah RM2,700. Bagi RM700,000, pinjamannya ialah RM630,000 dan duti perjanjian pinjaman ialah RM3,150. Bagi RM750,000, pinjamannya ialah RM675,000 dan duti perjanjian pinjaman ialah RM3,375.

Contoh RM800,000 menunjukkan kesan di sebelah lain sempadan tersebut. Pinjamannya ialah RM720,000, menghasilkan duti perjanjian pinjaman sebanyak RM3,600. Duti MOT ialah RM18,000, dan jumlah yang ditunjukkan ialah RM21,600 kerana tiada pengecualian yang dicadangkan terpakai bagi harga melebihi RM750,000.

Semak asas harga sebelum menandatangani

Duti setem pindah milik adalah bertingkat dan bukannya dikenakan pada satu kadar bagi setiap ringgit. Kadarnya ialah 1% dari RM0 hingga RM100,000, 2% dari RM100,000 hingga RM500,000, 3% dari RM500,000 hingga RM1,000,000, dan 4% bagi jumlah melebihi RM1,000,000. Contoh-contoh tersebut menggunakan kadar bertingkat ini untuk jumlah MOT kasar.

Sebelum menandatangani, bandingkan harga hartanah dengan had yang dicadangkan, bukan hanya melihat bayaran pinjaman bulanan. Harga RM750,000 masih berada dalam julat pengecualian separa yang dicadangkan; harga RM800,000 tidak. Minta peguam cara urusan pindah milik menunjukkan duti pindah milik, duti perjanjian pinjaman, setiap jumlah pengecualian dan jumlah baki secara berasingan.

Jika perjanjian anda hampir dengan tempoh tarikh yang dicadangkan, tanya layanan yang sedang digunakan dan minta pengiraan pindah milik serta perjanjian pinjaman secara bertulis. Pecahan harga berbeza daripada jumlah pembiayaan, jadi semak kedua-dua angka dengan perjanjian jual beli dan dokumen pinjaman draf.

Angka duti setem tidak meliputi setiap kos pembelian. Gunakan anggaran yuran guaman hartanah dan penilaian yang berasingan untuk kos transaksi lain, dan asingkan baris duti setem supaya anggaran duti yang lebih rendah tidak disalah anggap sebagai keperluan tunai keseluruhan yang lebih rendah.

Buat keputusan menandatangani berdasarkan dokumen akhir

Gunakan harga hartanah dan jumlah pembiayaan yang tepat dalam kalkulator, kemudian minta pecahan bertulis berdasarkan tarikh perjanjian jual beli. Pecahan itu boleh mengenal pasti duti pindah milik, duti perjanjian pinjaman, setiap jumlah pengecualian dan jumlah baki.

Bandingkan harga dengan sempadan pengecualian sebelum merundingkan angka akhir. Jadual tersebut menunjukkan sebab rumah berharga RM750,000 dan RM800,000 boleh menghasilkan hasil duti setem yang sangat berbeza walaupun harganya kelihatan hampir sama.

Ini ialah anggaran untuk tujuan pendidikan berdasarkan andaian yang dinyatakan, bukan nasihat peribadi. Asingkan anggaran duti setem daripada yuran guaman, kos penilaian dan perbelanjaan pembelian lain apabila menyemak jumlah tunai yang diperlukan.

Sumber

• Kementerian Kewangan, langkah cukai Belanjawan 2027