Cara Melunaskan Pinjaman Rumah Lebih Cepat di Malaysia (Dengan Angka Sebenar)

Jawapan ringkas: bagi pinjaman rumah RM450,000 pada kadar 4.2%, memilih tempoh 30 tahun berbanding 35 tahun menelan RM154 lebih sebulan, tetapi mengurangkan jumlah faedah sebanyak RM67,459. Kadar faedah setengah mata peratusan lebih rendah menjimatkan RM56,490 sepanjang 35 tahun. Bayaran pendahuluan yang lebih besar juga membantu. Semuanya dikira di bawah dengan formula baki berkurangan yang sama seperti kalkulator pinjaman rumah KiraSmart, jadi anda boleh menyemak setiap angka dengan nombor anda sendiri.

Bagaimana pinjaman rumah di Malaysia mengenakan faedah

Kebanyakan pinjaman perumahan di Malaysia dikira berdasarkan baki berkurangan. Faedah setiap bulan dikenakan ke atas jumlah yang masih terhutang, bukan jumlah asal yang anda pinjam. Kesannya penting: ansuran awal kebanyakannya adalah faedah, dan hanya kemudian sebahagian besar bayaran pergi kepada pinjaman itu sendiri.

Ambil contoh hartanah RM500,000 dengan bayaran pendahuluan 10%. Anda meminjam RM450,000. Pada kadar 4.2% selama 35 tahun, ansurannya ialah RM2,047 sebulan. Menjelang bayaran terakhir, anda telah membayar balik RM859,667 secara keseluruhan, dan RM409,667 daripadanya adalah faedah. Anda membayar hampir sebanyak jumlah yang dipinjam sekali lagi dalam bentuk faedah.

Tiga perkara mengubah jumlah itu: berapa lama anda mengambil masa untuk membayar balik, kadar yang anda bayar, dan berapa banyak yang anda pinjam pada mulanya. Setiap satu wajar dilihat secara berasingan, kerana setiap satu memberi kesan berbeza kepada bajet bulanan anda.

Tempoh lebih pendek ialah tuas terbesar

RM450,000 yang sama pada kadar 4.2%, dengan tiga tempoh berbeza:

Beralih daripada 35 tahun kepada 30 tahun menaikkan ansuran sebanyak RM154 sebulan dan menghapuskan RM67,459 faedah. Beralih kepada 25 tahun menaikkannya sebanyak RM378 sebulan dan menghapuskan RM132,095.

Pertukarannya ialah aliran tunai, bukan kos semata-mata. Ansuran yang lebih tinggi menaikkan nisbah khidmat hutang anda, iaitu bahagian pendapatan yang pergi kepada bayaran balik pinjaman, dan bank menggunakan nisbah itu untuk menentukan berapa banyak yang sanggup dipinjamkan. Tempoh lebih pendek hanya menjimatkan jika ansuran yang lebih tinggi masih selesa bersama semua bayaran bulanan anda yang lain.

Kekalkan tempoh panjang, bayar seperti tempoh pendek

Ada cara untuk mendapat sebahagian besar penjimatan tanpa terikat dengan ansuran yang lebih tinggi. Bagi pinjaman RM450,000 yang sama pada kadar 4.2%, membayar RM2,201 sebulan — iaitu ansuran 30 tahun — akan melunaskan pinjaman dalam 30 tahun, walaupun ia diambil untuk 35 tahun. Kiraannya sama: baki yang sama, kadar yang sama dan bayaran yang sama berakhir pada tarikh yang sama, dan anda menjimatkan RM67,459 yang sama.

Bezanya ialah fleksibiliti. Jika wang ketat untuk beberapa bulan, anda boleh kembali kepada ansuran kontrak RM2,047 tanpa melanggar syarat pinjaman. Sama ada bayaran tambahan benar-benar mengurangkan faedah bergantung pada jenis pinjaman anda:

• Pinjaman flexi penuh mengira faedah setiap hari berdasarkan baki bersih, jadi setiap ringgit tambahan yang anda bayar mengurangkan faedah bermula hari berikutnya. Biasanya anda boleh mengeluarkan semula lebihan itu kemudian, menjadikan akaun flexi penuh seperti akaun simpanan yang memperoleh kadar pinjaman anda.
• Pinjaman separa flexi juga menerima bayaran tambahan, tetapi mengeluarkannya semula mungkin memerlukan notis atau yuran kecil.
• Pinjaman berjangka mengekalkan ansuran tetap. Bayaran tambahan mungkin hanya dianggap sebagai bayaran ansuran akan datang lebih awal, bukan mengurangkan pokok pinjaman, dan bayaran awal separa boleh dikenakan penalti.

Logik yang sama terpakai bagi bayaran sekaligus. Bonus tahunan atau wang lebihan lain yang dibayar untuk mengurangkan pokok pinjaman akan menurunkan baki yang menjadi asas pengiraan faedah bagi setiap bulan akan datang, jadi ia terus menjimatkan faedah sepanjang baki tempoh pinjaman. Semakin awal ia dibayar dalam tempoh pinjaman, semakin banyak yang dijimatkan, kerana baki pada awal pinjaman paling besar dan menanggung faedah paling tinggi.

Kebanyakan pinjaman rumah di Malaysia juga mempunyai tempoh lock-in, lazimnya 2 hingga 5 tahun, dikira dari hari bank mula mengeluarkan pinjaman. Menyelesaikan atau membiayai semula pinjaman sepenuhnya dalam tempoh itu biasanya dikenakan penalti penyelesaian awal, lazimnya 2% hingga 3% daripada jumlah tertunggak. Tanya bank anda dengan tepat bagaimana bayaran tambahan digunakan, dan semak syarat lock-in dalam surat tawaran anda, sebelum bergantung pada mana-mana perkara ini.

Setiap setengah mata peratusan bernilai puluhan ribu

Kadar faedah hampir sama penting dengan tempoh. RM450,000 yang sama selama 35 tahun:

Kadar setengah mata lebih rendah menjimatkan RM135 sebulan dan RM56,490 sepanjang pinjaman. Setengah mata lebih tinggi menelan RM139 sebulan lebih dan RM58,340 lebih dalam faedah.

Itulah sebabnya membandingkan pemberi pinjaman sebelum menandatangani, dan menyemak semula kadar anda selepas tempoh lock-in tamat, boleh bernilai lebih daripada kebanyakan pengurangan perbelanjaan. Pembiayaan semula ada kosnya sendiri — yuran guaman, penilaian, dan sebarang penalti penyelesaian awal — jadi penjimatan daripada kadar yang lebih rendah perlu ditimbang dengan kos untuk bertukar.

Bayaran pendahuluan lebih besar mengecilkan pinjaman itu sendiri

Membayar pendahuluan 20% berbanding 10% bermakna meminjam RM400,000 berbanding RM450,000. Pada kadar 4.2% selama 35 tahun, ansuran turun kepada RM1,819 sebulan — RM228 kurang — dan jumlah faedah turun kepada RM364,149, iaitu RM45,518 kurang berbanding bayaran pendahuluan 10%.

Dua perkara wajar diingat. Bayaran pendahuluan yang lebih besar ialah wang tunai yang tidak lagi boleh digunakan di tempat lain, termasuk sebagai dana kecemasan. Duti setem dan yuran guaman pula perlu dibayar di atas bayaran pendahuluan, jadi kos pendahuluan sebenar untuk membeli lebih tinggi daripada deposit semata-mata.

Apa yang tidak termasuk dalam angka ini

Setiap nombor di atas menggunakan andaian yang sama seperti kalkulator, dan ia penting:

• Satu kadar tetap untuk keseluruhan tempoh. Banyak pinjaman rumah di Malaysia menggunakan kadar berubah, jadi kadar sebenar boleh berubah sepanjang pinjaman.
• Tiada yuran pemprosesan.
• Tiada MRTA atau insurans lain, yang sesetengah peminjam biayai bersama pinjaman dan yang menaikkan jumlah yang dipinjam.

Gunakan angka ini untuk membandingkan pilihan antara satu sama lain. Ia menunjukkan pilihan mana yang lebih murah dan lebih kurang berapa banyak. Untuk pinjaman anda sendiri, masukkan harga, kadar dan tempoh sebenar ke dalam kalkulator, dan sahkan syarat bayaran awal dan lock-in dengan bank anda.