Adakah Pembiayaan Semula Berbaloi untuk Pinjaman Perumahan Anda di Malaysia?

Jawapan ringkas: Pembiayaan semula hanya berbaloi apabila penjimatan bulanan dapat menampung kos pertukaran dalam tempoh anda menjangka akan mengekalkan pinjaman tersebut. Bagi baki RM400,000, pengurangan kadar daripada 4.5% kepada 3.9% menjimatkan RM134.01 sebulan dan mencapai titik pulang modal dalam 65 bulan di luar tempoh lock-in, manakala pengurangan yang lebih kecil daripada 4.2% kepada 4% menjimatkan RM44.42 dan mengambil masa 195 bulan. Dalam tempoh lock-in, contoh yang sama mengambil masa 125 bulan dan 375 bulan kerana penalti penyelesaian awal.

Bandingkan tempoh pemulihan, bukan ansuran baharu sahaja

Angka pembiayaan semula yang paling berguna ialah tempoh pulang modal: berapa lama penjimatan bulanan diperlukan untuk menampung keseluruhan kos pertukaran. Ansuran yang lebih rendah mungkin kelihatan menarik, tetapi kos guaman, penilaian, duti setem dan penalti mungkin mengambil masa yang lama untuk dipulihkan.

Contoh ini menggunakan baki tertunggak RM400,000, nilai hartanah yang digunakan untuk penilaian sebanyak RM550,000 dan tempoh pinjaman berbaki 25 tahun. Kadar tersebut ialah contoh, dan pengiraan mengandaikan tempoh pinjaman berbaki yang sama, iaitu 25 tahun, selepas pertukaran. Mengekalkan tempoh tersebut menjadikan kadar yang lebih rendah sebagai jumlah faedah yang lebih rendah. Memanjangkan tempoh pinjaman boleh mengurangkan ansuran tetapi meningkatkan jumlah faedah.

Pemotongan kadar yang lebih besar menghasilkan penjimatan bulanan RM134.01, berbanding RM44.42 bagi pemotongan yang lebih kecil. Oleh sebab kos pertukaran di luar tempoh lock-in adalah sama dalam kedua-dua perbandingan, penjimatan yang lebih kecil mengambil masa tiga kali lebih lama untuk dipulihkan.

Perkara yang membentuk kos pertukaran

Di luar tempoh lock-in, kos pertukaran dalam contoh ialah RM8,642. Jumlah tersebut mengandungi item berikut:

• Fi guaman untuk perjanjian pinjaman baharu termasuk SST: RM5,400.
• Fi penilaian termasuk SST: RM1,242.
• Duti setem untuk perjanjian pinjaman baharu: RM2,000.

Perjanjian pinjaman baharu dikenakan duti setem sebanyak 0.5% daripada jumlah pinjaman. Dalam contoh ini, duti setem ialah RM2,000. Penilaian menggunakan nilai hartanah RM550,000 yang diberikan untuk contoh ini, manakala baki yang dibuat pembiayaan semula ialah RM400,000.

Angka ini menggunakan andaian kadar berskala. Sesetengah bank menawarkan untuk menanggung fi guaman atau penilaian, jadi minta setiap kos dinyatakan sebagai item berasingan dalam sebut harga pembiayaan semula. Kadar yang dipaparkan lebih rendah mungkin tidak menghasilkan jumlah kos terendah jika fi berbeza.

Kebanyakan pinjaman perumahan mempunyai tempoh lock-in sejak pengeluaran pertama. Penyelesaian atau pembiayaan semula dalam tempoh tersebut biasanya dikenakan penalti penyelesaian awal. Terma tepat dinyatakan dalam surat tawaran pinjaman, jadi penalti dalam contoh ini bukan pengganti kepada angka dalam perjanjian anda sendiri.

Contoh dalam tempoh lock-in menggunakan penalti penyelesaian awal sebanyak 2% daripada baki. Penalti yang terhasil ialah RM8,000, yang meningkatkan jumlah kos pertukaran daripada RM8,642 di luar tempoh lock-in kepada RM16,642 dalam tempoh lock-in.

Pemotongan kadar yang lebih besar: 4.5% kepada 3.9%

Di luar tempoh lock-in, ansuran semasa ialah RM2,223 dan ansuran baharu ialah RM2,089. Ini menghasilkan penjimatan bulanan sebanyak RM134.01. Sepanjang 25 tahun yang sama, jumlah faedah yang dijimatkan ialah RM40,202.

Titik pulang modal di luar tempoh lock-in ialah 65 bulan. Selepas kos pertukaran, jumlah penjimatan bersih ialah RM31,560. Penjimatan faedah diagihkan sepanjang tempoh pinjaman berbaki, jadi persoalan praktikal utama ialah berapa lama anda menjangka akan mengekalkan pinjaman yang dibuat pembiayaan semula.

Dalam tempoh lock-in, ansuran dan penjimatan bulanan tidak berubah: RM2,223 menjadi RM2,089, dengan penjimatan RM134.01 setiap bulan. Jumlah faedah yang dijimatkan juga kekal RM40,202 kerana kadar dan tempoh pinjaman tidak berubah.

Penalti tambahan RM8,000 mengubah tempoh pemulihan. Titik pulang modal beralih kepada 125 bulan, manakala jumlah penjimatan bersih selepas kos ialah RM23,560. Sebelum meneruskan, bandingkan tempoh pemulihan tersebut dengan jangkaan tempoh anda tinggal di hartanah atau mengekalkan pinjaman.

Pemotongan kadar yang lebih kecil: 4.2% kepada 4%

Pemotongan yang lebih kecil mengurangkan ansuran semasa daripada RM2,156 kepada ansuran baharu RM2,111. Penjimatan bulanan ialah RM44.42, yang jauh lebih kecil berbanding penjimatan dalam contoh pemotongan yang lebih besar.

Di luar tempoh lock-in, jumlah faedah yang dijimatkan sepanjang 25 tahun ialah RM13,327. Berbanding kos pertukaran RM8,642, titik pulang modal mengambil masa 195 bulan dan jumlah penjimatan bersih selepas kos ialah RM4,685.

Perbandingan ini menunjukkan sebab kadar baharu sahaja tidak mencukupi. Kadar tersebut lebih rendah, tetapi penjimatan bulanan mengambil masa yang lebih lama untuk menampung kos pemindahan pinjaman. Jika anda menjangka akan meninggalkan pinjaman sebelum 195 bulan, kos contoh tersebut belum mencapai titik pulang modal dalam tempoh itu.

Dalam tempoh lock-in, ansuran kekal RM2,156 sebelum pertukaran dan RM2,111 selepas pertukaran. Penjimatan bulanan kekal RM44.42, manakala penalti penyelesaian awal meningkatkan kos pertukaran kepada RM16,642.

Titik pulang modal kemudiannya mengambil masa 375 bulan. Jumlah penjimatan bersih selepas kos ialah RM-3,315, bermakna kos pertukaran dalam contoh melebihi jumlah faedah yang dijimatkan. Berdasarkan andaian ini, pemotongan kadar yang lebih kecil tidak menampung kosnya dalam tempoh lock-in.

Semak tempoh lock-in dan penetapan semula kadar dengan bank yang sama terlebih dahulu

Mulakan dengan surat tawaran pinjaman semasa. Cari tempoh lock-in, cara tempoh tersebut dikira dari pengeluaran pertama, peristiwa yang mencetuskan penalti dan peratusan yang dikenakan terhadap baki. Tanyakan bank semasa jumlah penyelesaian tepat dan jangan hanya bergantung pada penalti contoh RM8,000.

Seterusnya, tanya bank semasa tentang kadar yang lebih rendah sebelum membayar untuk permohonan pinjaman baharu. Penetapan semula kadar dengan bank yang sama mengelakkan kebanyakan kos pertukaran. Minta kadar yang dicadangkan dan ansuran yang disemak dinyatakan secara bertulis, kemudian bandingkan dengan jumlah kos pinjaman baharu.

Semak sama ada pinjaman baharu mengekalkan tempoh pinjaman berbaki yang sama, iaitu 25 tahun. Tempoh yang lebih panjang mungkin mengurangkan ansuran bulanan tetapi boleh meningkatkan jumlah faedah. Minta jumlah faedah bagi setiap pilihan tempoh, bukan hanya ansuran yang ditunjukkan dalam sebut harga.

Tanya juga sama ada bank baharu menanggung fi guaman atau penilaian. Minta bank menyatakan sama ada tawaran tersebut mengubah fi guaman RM5,400 atau fi penilaian RM1,242, serta sama ada sebarang kos yang masih ada ditambah kepada baki pinjaman.

Semakan yang perlu dibuat sebelum menukar pinjaman

Gunakan senarai semak ini apabila meneliti tawaran pembiayaan semula sebenar:

• Sahkan baki tertunggak yang digunakan dalam sebut harga.
• Sahkan tempoh pinjaman berbaki dan sama ada pinjaman baharu mengekalkan 25 tahun.
• Baca surat tawaran semasa untuk terma lock-in.
• Dapatkan jumlah penalti penyelesaian awal yang tepat daripada bank semasa jika tempoh lock-in masih terpakai.
• Minta jumlah berasingan untuk fi guaman, fi penilaian dan duti setem pinjaman baharu.
• Tanya sama ada fi guaman atau penilaian ditanggung, dan minta jumlah kos selepas layanan tersebut.
• Bandingkan ansuran semasa dengan ansuran baharu dan catat penjimatan bulanan.
• Bandingkan tempoh pulang modal yang dinyatakan dengan tempoh anda menjangka akan mengekalkan pinjaman.
• Tanya bank semasa tentang penetapan semula kadar sebelum meneruskan pinjaman baharu.

Simpan sebut harga bertulis kerana kos tepat bergantung pada tawaran dan terma pinjaman semasa anda. Angka contoh menyediakan rangka kerja perbandingan: kenal pasti penjimatan bulanan, kenal pasti setiap kos pertukaran dan semak sama ada tempoh pegangan yang dijangka mencapai titik pulang modal.